1樓：木蘭求香
二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
（1）、買賣雙方建立資訊溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程式），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交**、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 （4）、立契。
房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買物件，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。
（5）繳納稅費。稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
（6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。 （7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。
（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
望能幫助朋友。
2樓：匿名使用者
二手房的產證沒下來是什麼原因沒辦，如果開發商的大產證都沒有導致小產證辦不了那這房子還是不要買了，弄清楚原因很重要。
如果說產證可以辦只是暫時沒辦那沒關係，可以先把產證辦下來，在進行交易
若是一手房的話開發商必須能提供5證，不然有風險
3樓：孝鄉山城
當然可以，但盡量別買
你首先要清楚沒辦理房產證的原因：是不能辦？還是能辦沒辦？
裡面的問題會很複雜。注意。
4樓：雞蛋花
1、問題要區別對待。
2、如果是開發商的一手房，並能提供預售許可證，土地地合同等就可以買。
3、如果是二手房，還沒有辦房產證，這個就比較小心了。這時侯還沒辦，你得調查是什麼原因，有可能永遠都辦不了房產證了。
購買沒有拿到房產證的二手房需要注意什麼？
5樓：搜狐焦點
雖然一直跟大家說沒有房產證的二手房不要買，但是也有很多人看好的房子正好就沒有房產證。因為想買新一點的二手房，但是對方是期房還沒有拿到房產證，怎麼交易？
二手房沒有房產證，有好幾種情況，不同的情況注意事項也不相同。
情況一：交了首付未辦按揭
這種情況就是開發商還沒有到房管局備案，是最好處理的。
買賣雙方可以直接到開發商那裡辦理合同轉讓，就是跟開發商商量好，跟買方重新簽訂乙份購房合同，並將老的購房合同收回即可。然後買方再將首付款付給賣方就行了。
後面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產證下來就直接是買方的名字了。
情況二：沒交房卻已在還房貸
遇到這種情況，你可以選擇直接更名，也可以與賣房一方約定，等房產證下來之後再辦理過戶手續。
那直接更名應該怎麼辦理？
直接更名需要賣方將銀行的貸款還清後，拿著銀行出具的結清證明後去房管局拿出正在抵押合同；
然後由開發商帶著合同和登出備案登記表去房地局辦理該房屋的登出手續；
最後，登出完成後由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。
直接更名注意事項有哪些？
其中，特別要留意的是，房子必須還清銀行貸款，更名必須取得開發商的同意，買方不能再按揭了，必須全款購買。
這種方式的優點是手續比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風險比較大。
從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什麼問題都只能自己兜著。
當然，對買方來講，降低風險還可從兩方面入手，一是在取得房產證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。
與賣方約定過戶又應該怎麼辦理？
如果與賣房約定等房產證拿到之後再辦理過戶，就跟二手房買賣一樣了。
具體二手房過戶都有哪些稅費呢？
我們來回顧一下：
一是個人所得稅：為總房款的1%；
（以上回答釋出於2016-12-16，當前相關購房政策請以實際為準）
6樓：
購買沒有拿到房產證的二手房需要注意的是：沒有拿到房產證的是不能辦理過戶手續的，而不能辦理過戶手續的話則無法拿到房產證的，建議購買已經拿到房產證的二手房。
二手房無法馬上過戶的風險：
（1）一房二賣：由於從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時間，加大了房產交易的風險，嚴重的會導致一房多賣根據法律規定，因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉賣給他人，並且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔違約的責任；
（2）違約風險：延遲過戶的房屋產權歸原業主，容易受房價變動影響，導致合同毀約，房價**過多，原業主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業主賠償你的違約金遠不足房價的漲幅，那損失非常大；
（3）賣家用房子抵押貸款：在合同存續期間，如果賣家有經濟問題，不排除他會拿著房屋的產權證去抵押貸款的，如果到了約定過戶的時間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶；
（4）房屋被查封：在等待過戶的時間裡，房產的權屬仍是原業主的，那麼在這段時間裡，如果業主出現一些經濟糾紛，可能會導致房產被查封，同時，一旦賣家因其他債務被訴至法院，法院可查封該房產，到時該房產將避免不了被拍賣的風險。
7樓：李軍帥律師
購買二手房時，需要注意哪些問題？
8樓：60秒懂房
二手房也有一些缺點，你在購買的時候應該避免這些問題
9樓：公羊奕琛法儀
直接去更名是說改開發商的《商品房買賣合同》，是需要與開發商內部有關係才行的。
一次性付清房款風險大了些，因為對賣方沒有約束。可以做乙個買賣公證或可以留一些尾款，等辦理完手續後再結清。這樣做還可以看看房子本身有什麼質量問題，如有問題可以從尾款中商量扣除一部分，也不太大的虧。
通過中介購買二手房，要注意哪些問題
10樓：猩猩財經
中介絕不會告訴你的二手房陷阱：簽合同不注意這3點，小心被人騙
11樓：小島知道
購買二手房的注意事項有哪些？
12樓：
一、不要急於付定金
因為按照合同約定，在大多數情況下，定金是不退的。除非房產中介刻意隱藏真實資訊，造成違約。所以，不要急於付定金，先進**產調查、了解清楚再交錢。
二、親自做產權調查
看房產證是看不出房屋抵押、查封、訴訟等問題的，所以必須親自做調查。不要依賴於中介提供的資訊。調查內容包括：
（1）房屋抵押、查封、訴訟等問題。
（2）產權人是哪幾個，是否全部同意**。
（3）去當地派出所確認——裡面是不是有戶口。
建議購房者可約好賣家，讓賣家帶上身份證明，到房地產交易中心，填好**，交查閱費，就可查出房屋是否被抵押的資訊。
若賣家拒不配合，那明顯就有問題，就不必再往坑里跳了。現在絕大部分中介都聲稱自家**是經過調查的，甚至不止一次，然而不要存在僥倖心理為妙，還是親自去察驗***。
三、親自考察業主資訊
買房子不是小事，小心付出去的錢打了水漂。交易之前最好先調查好業主的信用資訊，是否缺錢，是否有賭博等不良嗜好，是否有欠債，可以去找了小區物業了解一下情況。這些資訊一般中介都不會如實告知的。
四、認真審查房屋質量
檢視房屋的內部結構時，特別看天花板有沒有漏水的痕跡，牆壁是否有爆裂或脫皮的情況。有些中介會以「房屋搶手」為由阻攔買房實地看房，結果買房之後會發現很多質量隱患。
五、最好能直接和賣家當面議價，避免中介中間抬價
為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解賣家的委託價，最好在中介的組織下直接與賣家進行協商。
除房價之外，還要明確交易稅費的承擔，而對中介佣金應該明確委託**、服務內容、佣金數額，並有必要對交易失敗後佣金的退還做出約定。
六、簽定金合同前，不要付給中介或上家任何費用
簽定金合同前，不要付給中介或上家包括以「意向金、誠意金」等為名目的費用。尤其是定金合同簽定前，不要付中介費。簽定後可支付部分，並和中介明確說明，等所有手續辦完之後再支付尾款。
七、勿輕信中介的一面之詞
拓展資料
購房者買房都希望能買到好房子，畢竟房屋的**很高，大家都不希望買到的房子存在瑕疵，那麼挑選到好房子應該注意的因素有哪些呢？
一、房屋質量是根本
其實這一點各位購房者都應該明白，房屋質量是房子的根本，是為基礎的部分。好房子如果各方面條件都優秀的話，其質量必然也是過關的。否則，即使其他因素有多完美，房屋質量不行，大家都不會購買的。
對於二手房來說，檢查房屋質量的好壞其實很容易，畢竟房子經過一段時間的居住，有問題的部分也會暴露出來。
大家在選購二手房時，可以測試一下房屋門窗是否漏風、水電煤氣是否能用、房屋是否漏水、牆體有沒有開裂等問題。如果房子質量過關了，那麼您也就為選購好房子打好了基石。
因此，購買二手房首先要考慮房屋質量的好壞，其次在考慮其他問題。
二、周邊配套要完善
居住生活的舒適除了因為房子本身的原因以外，周邊的配套設施也十分重要，房屋周邊配套完善是房子保值、的必要因素。
生活便利的小區周邊應有便捷的交通、超市、餐館、商場、、休閒場所、銀行等一系列配套設施。當然，如果小區周邊有名校或者是大型商場的話，這樣的地段**密集，**比較受歡迎，那麼與之相應的房價就會**。
因此，好房子的周邊配套一定要完善，不能拖累房子的價值。
三、不要汙染源
汙染源的地方，無論是對於人們的身心健康方面，還是房屋方面，都是沒有利的。
這裡指的汙染包括噪音、有毒氣體、化學物品、強光等。此外，高架橋、化工廠、變電站以及強光源等的地方，也會對人體造成相應的汙染侵害，這些地方會存在汽車疾馳發出的噪音、尾氣、有毒氣體、電磁輻射等汙染情況。
因此，購房者買房一定要避免購買汙染源的房子。
參考資料 房天下 通過中介買二手房 到底應該注意哪些關鍵問題？
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