1樓：搜狐焦點
售樓處常常是常州房產買賣雙方上演「拉鋸戰」的「陣地」。對賣方而言，售樓處裡的置業顧問、銷售團隊都經過專業培訓，從常州購房者踏入售樓部開始，就有一整套完整的銷售說辭。而就大多數常州購房者而言，卻很容易就在這「循循善誘」中「淪陷」。
那麼，常州購房者如何在買房時「保持清醒」，應該如何應對這些「銷售說辭」呢?
初級篇：價值地挖掘與還原
統一完善的「銷售說辭」及「營銷方法」是房地產銷售團隊不可或缺的制勝法寶。從地產銷售來講，常常著眼於對市場的理解、對專案價值的挖掘、對客戶的深度分析把握，對語言的深刻錘煉。
常言道，知己知彼方能百戰不殆，所以在進入售樓部前，也請各位購房者，逆向思考。
踏進售樓部，購房者就進入了銷售人員的「包圍圈」。一般情況下，新客戶到訪，銷售方的置業顧問常會詢問「您是第一次到我們專案嗎?」「您購房打算自己居住還是為兒女購房呢?
」在這樣的問題中，置業顧問很容易了解到購房者的基本情況和購房傾向。
而後，置業顧問則開始向準購房者們「推銷」。一般說來，置業顧問會對整個專案的價值鏈條做全面且詳盡地「挖掘」，將最具價值和吸引力的「賣點」變著花樣地擺在在購房者面前。
在這個價值鏈條挖掘過程中，通常從「土地價值」開始。專案所在的土地價值有哪些?片區的城市規劃發展、交通現狀及預期、城市歷史文化底蘊、地塊所處區域商業及生活配套狀況、居住文化……這些，統統都是銷售方會「挖掘」的價值。
其次是專案院落空間、向心組合、樓房視線、地塊利用、高低層建築關係、商業布局與住宅關係、專案內自然資源的利用等規劃價值，也是房產銷售中常打的「賣點」牌。
此外，園林景觀價值、建築外立面價值、交通系統價值、戶型空間細節、小區配套等「價值點」，都是銷售團隊在專案銷售之前，就會進行深度挖掘的物件。
因此，準購房者們在去售樓部前，最好對這些「價值點」有所了解。當然，直接進入售樓部了解，也是可以的。分析銷售置業顧問的價值挖掘方向，再逆向推導、還原：
為什麼主打這些價值點，是否真的具備價值，主打的價值點是否掩蓋了其他更攸關居住的價值點?將賣點一一還原，冷靜分析是否契合你的購房需求。
提公升篇：售樓部提問有講究
在對乙個專案有了一定的了解後，購房者大多會選定某個樓盤進行深入了解。在選定樓盤的情況下，面對售樓部置業顧問的「花言巧語」，購房者要做的就是—保持冷靜。
置業顧問都是經過專業培訓的，購房者在選擇房子的時候，一定要知道：置業顧問的答覆。同時注意，置業顧問的「承諾」，不能作為購房後發生糾紛時的法律依據，一切都需要以「購房合同」及「補充協議」為準。
在深入了解某個樓盤專案的時候，售樓部依然是重要的「陣地」，這個時候，提問諮詢也是有講究的。
第一銷售方式明確答覆是，按照建築面積銷售還是套內建築面積銷售(兩者區別在於：建築面積包含公攤面積，而套內建築面積不包含)。有些樓盤是按照套內建築面積銷售，但為顯示專案的「均價」優惠，在銷售說辭中，也不排除某些分銷售人員故意混淆這兩方面的區別。
第二具體** 在專案的「樓書」上，購房才常會看到「均價」這個詞。顧名思義，「均價」是專案的平均**，但購房者常會發現心儀的房子與打出的「均價」會有很大差距。所以在深入了解專案時，一定要明確心儀的樓層及戶型的確切**。
一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位於4層或5層；高層在6層-8層，一層二戶的多層樓盤單位面積最**與均價相差5%-8%，高層是在15%-20%之間。
第三 交房時間 是否能按時交房入住，入住時是否能取得「建築工程竣工驗收備案表」、「商品房面積實測技術報告書」、「住宅質量保證書」、「住宅使用說明書」，這些都是購房者需要明確的地方。
第四 入住條件 入住時，水、電、氣、通訊、閉路監控系統是否能正常使用，以及小區內的保潔、綠化、排汙、照明等私用或公用設施正常是否正常，裝修期間裝修垃圾等處理方式，物業管理費用收取等都需要了解。
第五 小區車位 小區總車位數，車位為地上還是地下，是否能保證「一戶一位」，車位面積、收費標準、預計開售時間等，需要購房者明確。
高階篇：售樓部內外要警惕售樓部外的第三方銷售員
一般情況下，熱銷的專案售樓處裡面或周圍常常人頭攢動，熱鬧非常。這時候，購房者很容易產生「這裡房子好火喲，肯定賣得好，我也可以考慮」的從眾心理。這時候要注意，在售樓處排隊的，並不一定都是購房者，還有可能是「房託」或者第三方的銷售員。
「房託」，一般是年紀稍大一些的「購房者」，他們常出現在專案開盤等重要節點的現場。
而第三方銷售員，則分為場外的「小蜜蜂」和場內的「**公司」和「分銷公司銷售人員」。值得注意的是，有**公司來**的樓盤通常花樣較多，比如排隊買號等，但是開發商直接銷售就不會搞很多花樣，那是因為**商想賺開發商更多的**費。
「賣完了」等熱銷假象
現在，不少消費者都反映「買房難」，要是想買到自己心儀的房子，那就更是「難上加難」。好不容易選好了專案，但戶型、面積、朝向都讓購房者滿意的房子，置業顧問卻說：「對不起，這個戶型賣完了。
」在銷售現場，開發商為了營造銷售興旺的氣氛，常會在售樓中心的**公示欄上打出「售完」等字樣，或者在銷售業績示意圖上標識出大面積的已售單元，讓購房者覺得已經沒有多少套房屋了。銷售人員也會採取很多方法來製造熱銷氣氛，讓購房者產生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一衝動就籤了合同，交了「誠意金」。
在這個時候，購房者就需要根據實際情況而定了。對於真正熱銷的專案，不排除有售完的情況。而對不易分清的「售完」現象，可以到國土部門查詢樓盤**資訊。
另外，在看房的時候，還可以到售樓部要求售樓員出示一樣叫「銷控」的本子。這個本子上，記錄著該樓盤真實的銷售情況，可以確定你心儀的這套房子是否已賣出。
（以上回答釋出於2016-12-06，當前相關購房政策請以實際為準）
買房要注意哪些陷阱？謹防置業顧問的這些話
2樓：搜狐焦點
房產買賣的主戰場—售樓部，常常是房產買賣雙方上演「拉鋸戰」的「陣地」。對賣方而言，售樓部裡的置業顧問、銷售團隊都經過專業培訓，從購房者踏入售樓部開始，就有一整套完整的銷售說辭。而就大多數購房者而言，卻很容易就在這「循循善誘」中「淪陷」。
那麼，購房者如何在買房時「保持清醒」，應該如何應對這些「銷售說辭」呢?
初級篇：價值地挖掘與還原
統一完善的「銷售說辭」及「營銷方法」是房地產銷售團隊不可或缺的制勝法寶。從地產銷售來講，常常著眼於對市場的理解、對專案價值的挖掘、對客戶的深度分析把握，對語言的深刻錘煉。
常言道，知己知彼方能百戰不殆，所以在進入售樓部前，也請各位購房者，逆向思考。
踏進售樓部，購房者就進入了銷售人員的「包圍圈」。一般情況下，新客戶到訪，銷售方的置業顧問常會詢問「您是第一次到我們專案嗎?」「您購房打算自己居住還是為兒女購房呢?
」在這樣的問題中，置業顧問很容易了解到購房者的基本情況和購房傾向。
而後，置業顧問則開始向準購房者們「推銷」。一般說來，置業顧問會對整個專案的價值鏈條做全面且詳盡地「挖掘」，將最具價值和吸引力的「賣點」變著花樣地擺在在購房者面前。
在這個價值鏈條挖掘過程中，通常從「土地價值」開始。專案所在的土地價值有哪些?片區的城市規劃發展、交通現狀及預期、城市歷史文化底蘊、地塊所處區域商業及生活配套狀況、居住文化……這些，統統都是銷售方會「挖掘」的價值。
其次是專案院落空間、向心組合、樓房視線、地塊利用、高低層建築關係、商業布局與住宅關係、專案內自然資源的利用等規劃價值，也是房產銷售中常打的「賣點」牌。
此外，園林景觀價值、建築外立面價值、交通系統價值、戶型空間細節、小區配套等「價值點」，都是銷售團隊在專案銷售之前，就會進行深度挖掘的物件。
因此，準購房者們在去售樓部前，最好對這些「價值點」有所了解。當然，直接進入售樓部了解，也是可以的。分析銷售置業顧問的價值挖掘方向，再逆向推導、還原：
為什麼主打這些價值點，是否真的具備價值，主打的價值點是否掩蓋了其他更攸關居住的價值點?將賣點一一還原，冷靜分析是否契合你的購房需求。
提公升篇：售樓部提問有講究
在對乙個專案有了一定的了解後，購房者大多會選定某個樓盤進行深入了解。在選定樓盤的情況下，面對售樓部置業顧問的「花言巧語」，購房者要做的就是—保持冷靜。
置業顧問都是經過專業培訓的，購房者在選擇房子的時候，一定要知道：置業顧問的答覆。同時注意，置業顧問的「承諾」，不能作為購房後發生糾紛時的法律依據，一切都需要以「購房合同」及「補充協議」為準。
在深入了解某個樓盤專案的時候，售樓部依然是重要的「陣地」，這個時候，提問諮詢也是有講究的。
第一銷售方式明確答覆是，按照建築面積銷售還是套內建築面積銷售(兩者區別在於：建築面積包含公攤面積，而套內建築面積不包含)。有些樓盤是按照套內建築面積銷售，但為顯示專案的「均價」優惠，在銷售說辭中，也不排除某些分銷售人員故意混淆這兩方面的區別。
第二具體** 在專案的「樓書」上，購房才常會看到「均價」這個詞。顧名思義，「均價」是專案的平均**，但購房者常會發現心儀的房子與打出的「均價」會有很大差距。所以在深入了解專案時，一定要明確心儀的樓層及戶型的確切**。
一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位於4層或5層；高層在6層-8層，一層二戶的多層樓盤單位面積最**與均價相差5%-8%，高層是在15%-20%之間。
第三 交房時間 是否能按時交房入住，入住時是否能取得「建築工程竣工驗收備案表」、「商品房面積實測技術報告書」、「住宅質量保證書」、「住宅使用說明書」，這些都是購房者需要明確的地方。
第四 入住條件 入住時，水、電、氣、通訊、閉路監控系統是否能正常使用，以及小區內的保潔、綠化、排汙、照明等私用或公用設施正常是否正常，裝修期間裝修垃圾等處理方式，物業管理費用收取等都需要了解。
第五 小區車位 小區總車位數，車位為地上還是地下，是否能保證「一戶一位」，車位面積、收費標準、預計開售時間等，需要購房者明確。
高階篇：售樓部內外要警惕售樓部外的第三方銷售員
一般情況下，熱銷的專案售樓處裡面或周圍常常人頭攢動，熱鬧非常。這時候，購房者很容易產生「這裡房子好火喲，肯定賣得好，我也可以考慮」的從眾心理。這時候要注意，在售樓處排隊的，並不一定都是購房者，還有可能是「房託」或者第三方的銷售員。
「房託」，一般是年紀稍大一些的「購房者」，他們常出現在專案開盤等重要節點的現場。
而第三方銷售員，則分為場外的「小蜜蜂」和場內的「**公司」和「分銷公司銷售人員」。值得注意的是，有**公司來**的樓盤通常花樣較多，比如排隊買號等，但是開發商直接銷售就不會搞很多花樣，那是因為**商想賺開發商更多的**費。
「賣完了」等熱銷假象
現在，不少消費者都反映「買房難」，要是想買到自己心儀的房子，那就更是「難上加難」。好不容易選好了專案，但戶型、面積、朝向都讓購房者滿意的房子，置業顧問卻說：「對不起，這個戶型賣完了。
」在銷售現場，開發商為了營造銷售興旺的氣氛，常會在售樓中心的**公示欄上打出「售完」等字樣，或者在銷售業績示意圖上標識出大面積的已售單元，讓購房者覺得已經沒有多少套房屋了。銷售人員也會採取很多方法來製造熱銷氣氛，讓購房者產生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一衝動就籤了合同，交了「誠意金」。
在這個時候，購房者就需要根據實際情況而定了。對於真正熱銷的專案，不排除有售完的情況。而對不易分清的「售完」現象，可以到國土部門查詢樓盤**資訊。
另外，在看房的時候，還可以到售樓部要求售樓員出示一樣叫「銷控」的本子。這個本子上，記錄著該樓盤真實的銷售情況，可以確定你心儀的這套房子是否已賣出。
（以上回答釋出於2015-08-25，當前相關購房政策請以實際為準）
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