1樓：鑽誠投資擔保****
購房體驗課： 開發商一般都是使用《襄陽市商品房買賣合同》示範文字的，正式合同無法修改，但是卻可以簽署補充協議，來保障購房者自己的權益。目前補充協議已受到越來越多的購房者的重視，但如何簽訂補充協議才更為有效呢?
本期購房體驗課就為大家講解如何簽訂商品房合同補充協議。 補充協議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》範本簽約時，對雙方各自關心的條款內容進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或協議，當補充協議內容與主合同條款不一致，以補充協議內容為準。現在市場交易中二手房合同補充條款多為雙方協商的自擬格式，商品房**合同的補充條款多為開發商擬訂的格式條款，但條款是可以調整的。
那我們就來看看，商品房買賣合同中，購房者容易忽略的幾個問題，我們在簽訂商品房合同補充協議中應該注意的。
為什麼買房簽了購房合同，還要籤補充協議
2樓：未來法律
您好：購房補充協議非常常見，只要是買房的，似乎在正式合同之外都會有乙個補充協議，具體的說一說在這乙個別案例中的具體事項，同時也是與開發商討價還價的結果。
為什麼要籤購房補充協議？
由於標準的購房合同條款的侷限性，幾乎每乙份購房合同都要簽訂補充協議。標準的購房合同由於是國家有關部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發商制定的，往往會限制購房者的權利，甚至採用一些不平等條款侵害購房者利益。
簽定補充協議的注意事項
關於不可抗力
導致發展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由於相關法律規定難以對不可抗力事件一一列明，發展商通常會對不可抗力的範圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它發展商不能控制的因素列入不可抗力的範圍，以規避由於逾期交付房屋而需承擔的違約責任，對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的範圍，在出現不可抗力時發展商應該提供**主管部門、公證機構或專業鑑定機構的證明性檔案才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發展商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數要求發展商給予一定數額的經濟補償。
關於分攤建築面積
作為房屋總建築面積的一部分，分攤面積的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。對此儘管《北京市商品房銷售面積計算及建築面積分攤暫行規定》等法規作了明確規定，實際操作中個別發展商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。購房者可以參照上述有關規定，認真審核發展商在補充協議中列明的分攤範圍，對不符合法律規定的部分堅決要求予以刪除。
或者在補充協議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建築面積的比率，當發展商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者即可以選擇退房並要求發展商承擔違約責任。
關於裝修標準
對於欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被發展商以「進口」、「一等」、「先進」等不明確的表述誤導。建議在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施裝置的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場**、達不到上述標準的違約責任等，以較大限度地保護自己的利益。
房屋所有權證辦理的時間
儘管從表面上看，房屋所有權是由房地產管理部門頒發的，與發展商並沒有直接的關係，不應構成其義務。但在實踐中，房屋所有權權證頒發的延遲往往是由於發展商手續不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務。因此需要讓發展商作出相應的承諾，保證在規定期限內履行各項義務以確保購房者順利取得房屋所有權證，否則應承擔一定數額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房並要求開發商承擔由此給購房者造成的經濟損失。
貸款辦不來怎麼辦？
由於在商品房購房購銷過程中，普遍採用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批准主要依賴發展商提供的擔保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同並支付了首期購房款後貸款得不到批准，就會面臨無法自行支付全部剩餘款項，從而承擔違約責任的風險。
因此應該在補充協議中分清責任，如果由於開發商原因導致貸款得不到批准，則購房者可以選擇退房並要求發展商承擔違約責任；如果由於自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。
關於保修責任
有關房屋質量的保修責任，國家及北京市已經作了明確規定，在此不再贅述。值得購房者注意的是，在北京市新增樓盤中，部分採用了通過燃氣系**立供暖的方式，而不再通過市政熱力管線集中供暖。由於提供該種燃氣系統的大多為德國、義大利等國外廠商，地域分散、國內售後服務網點較少，加之該種系統設計壽命較長(一般為十年左右)，更增加了購房者在使用上述供暖系統中保修和維修的困難。
因此，較好在補充協議中將開發商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來，要求開發商在購房者聯絡不到廠商的情況下保證正常供暖，並負擔一定的維修費用。
關於開發商在**過程中的承諾
為配合商品房的銷售，開發商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在**過程中就與商品房有關的小區環境、會所、托幼、學校、醫院、停車位、物業管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質量，實際是構成房屋**的一部分，如果不能兌現，必定會使購房者的期望值大打折扣。對於開發商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補充協議中予以落實，並明確開發商違反該約定的違約責任。
如何簽訂購房合同補充協議，簽訂補充協議應注意什麼
3樓：微湖情
目前法律賦予的這項基本權利卻沒有被購房人充分利用。有些購房人要麼對開發商提出的補充契約可能產生的法 律後果不甚清楚，要麼過於相信開發商的口頭承諾，要麼認 為開發商擬定的補充契約不能修改。尤其是那些匆忙交付定 金後，認購書中又標明「如不簽約，定金扣除」的購房人， 更因擔心定金損失而被迫接受開發商擬訂的補充契約。
結果，開發商通過補充契約將正式契約中房地產管理部門用來確保購房人利益的條款加以修改或刪除，使其應當承 擔的法律責任得以豁免或減輕。則購房人的意思卻絲毫沒有 在補充契約中體現出來。一旦發生糾紛，補充契約對購房人 的權利缺乏保障，購房人又無法住所開發商的口頭承諾追究 其違約責任。
例如：有的開發商在提供的補充契約文字中還將正式預售契約中「房屋交付時應提交《建設質量合格證書》和測繪 實測資料」修改為「提交臨時證明檔案」。又如有的開發商交「施工中遇到異常困難石灰質不能及時解決、為配合**法規而引致的延誤、市政配套的批准與 安裝的延誤或其他非甲方所能控制的事件」均作為免責事項 寫入補充契約。
根據新合同法的有關規定，正式契約與補充契約內容不一致的，以補充契約為準。據此，以上兩例補充條款產生的 法律後果，一是賣方交付房屋時提交不出正式契約規定的法 律文字應屬違約行為，但通過補充契約的修改，購房人無法按正式契約規定的內容追究賣方的逾期違約責任；二是賣方 逾期交付物業所應承擔的違約責任可能因補充契約規定的免 責事由的存在而被免除或被降到最低。相應地，購房人的風 險卻因此大大地增加了。
為了降低購房風險，希望購房者在簽訂補充契約時一定要拒絕以上類似條款，同時，盡可能地將自己的真實意思及 賣方的承諾體現在補充契約中。有時開發商在廣告或銷售過 程中會給出許多**的承諾，如房屋使用率、公共配套設施 的設 1、開發商對其主體資格及相應批准檔案真實性的承諾； 2、所售物業及其相當土地面積未設定抵押、留置權的承 諾（主要為避免因此造成購房人無法正常行使產權人的權 利）； 3、房屋使用率、面積誤差、合同面積分攤的處理辦法； 4、房屋交付的時間、地點、風險、轉移、責任分擔等具體辦法； 5、公用配套設施的交付時間、狀態等。 6、房產證的取得時間； 7、如購房人選擇按揭貸款，則應約定如按揭不成，購房人採取的付款方式及具體處理辦法； 8、與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當事人雙方變人應當約定的事項。
買房必讀：購房合同補充協議怎麼籤？
4樓：搜狐焦點
購買商品房的時候乙個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有乙個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同裡沒有約定的事項通常在補充條款裡進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同裡約定的還重要，因為補充條款是根據不同的專案的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。
一、應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議裡去，這是維護購房者合法權益的乙個很重要的方式。
二、明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同裡通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款裡約定。
三、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。
四、明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有乙個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
五、應該明確裝修標準。以後逐漸的房地產開發專案是精裝修，那麼就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高階材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。
六、明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
（以上回答釋出於2015-12-19，當前相關購房政策請以實際為準）
購房合同的補充協議應該怎麼寫？
5樓：匿名使用者
購房合同樣本 有乙個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同裡沒有約定的事項通常在補充條款裡進行約定。補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同裡約定的還重要，因為補充條款是根據不同的專案的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。
第一，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。
第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同裡通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款裡約定。 第三，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議裡去，這是維護購房者合法權益的乙個很重要的方式。
第四，明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有乙個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
第五，應該明確裝修標準。以後逐漸的房地產開發專案是精裝修，那麼就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高階材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。
第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。 若買的是二手房一定約定好付款事項，分期付款還是貸款，分期的話什麼時間付清多少一定在協議上寫清楚，貸款的話一旦貸款辦不下來產生的違約責任問題;再有就是騰房時間以及賣主留給買方的室內物品如熱水器、空調、燃氣灶等等一定在協議上標註清楚，以便後期不兌現
如何籤購房合同補充協議？補充協議是什麼
補充協議是購房者用來最大限度地保護自己合法權益的重要手段之一。對約定不明確的內容一定要籤補充協議，同時對開發商提出的補充協議要千萬警惕。那購房補充協議怎樣寫?籤購房補充協議的注意事項有哪些?一些房地產開發商在與購房者簽署由建設部及國家工商行政管理局釋出的 商品房買賣合同 的同時，還要求購房者簽署由賣...
為什麼要籤購房合同補充協議,簽定購房合同時一定要籤補充協議嗎
你好，對於原購房合同沒有約定或者約定不明等新情況時，可以通過補充協議的方式進行解決。簽定購房合同時一定要籤補充協議嗎 沒有要求，如果是買賣雙方把所有的條款都寫進合同上面了。沒有附加的其他補充約定，可以不簽補充協議。買房為什麼要簽訂補充協議，補充協議有哪些內 補充協議是買賣雙方在使用 商品房買賣合同 ...
沒有籤購房合同只簽了補充協議，這樣的合同有效嗎
可以約定分期付款，總體上協議有效，不過某些條款具體得具體問題具體分析 尤其是違約金 如有疑問，可以明日來電本律師 18782143212.主合同沒簽 補充協議是否有效 如果主合同已經實際履行，主合同及補充協議均有效。主合同尚未生效，補充協議內容可獨立履行的，補充協議有效 不能獨立履行的，效力待定。合...