1樓：陌路情感諮詢
如果買家不是本地農業戶籍人士，是沒有資格購買這房子的。買賣雙方簽署的買賣合同是非法無效的。買家只能憑付款憑據和買賣合同主張對賣家的債權，可以要求賣家退還購房款和支付相應的購房款利息。
農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或**，只能在集體成員內部轉讓、置換。
2樓：匿名使用者
媽的，現在這法律真不公平，買賣都是違法的，憑什麼保護賣方利益不保護買方利益，要公平，就應該讓賣方按照市價補償買方，不然誰要想發財，把小產權房賣給人家，錢先用著，等公升值以後再收回來，不是賺大了
3樓：匿名使用者
情況不太好，因為你們小產權房買賣合同到法院一般會被確認合同無效，一旦合同無效房子你就必須返還，至於合同中的賠償條款是否有效要看法院怎麼處理了，這的確比較難辦，這就是買小產權房最大的風險所在。
4樓：匿名使用者
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或**，只能在集體成員內部轉讓、置換。
如果買家不是本地農業戶籍人士，是沒有資格購買這房子的。買賣雙方簽署的買賣合同是非法無效的。買家只能憑付款憑據和買賣合同主張對賣家的債權，可以要求賣家退還購房款和支付相應的購房款利息。
5樓：匿名使用者
如果按你說的，賠償40萬有書面協議的話訴訟獲賠的可能還是挺大的，這麼大的數額有協議還是找個律所看一看。如果只是口頭的，就看你有沒有證據了。
6樓：
如果購買後，你的戶口轉入了該小產權房所在的集體戶口，即屬於該集體的一員了，相信協議就是生效的，因為小產權房並不是不可以買賣，只是不允許集體以外成員的買賣而已！
另外，協議書上面怎麼寫的呢，方便可以發乙份到[email protected]，我幫你看看具體的內容，以前我有接觸過這方面的案子，大部份還是可以爭取到該有的賠償的！
7樓：江蘇淮安凡先生
這種房法律上是不允許買賣的，但是協議約定的違約金應該做法律上生效的，賣方違約一般是對買方構成了一定意義上的損失。這種情況下，買方是有權利要求嘗賠違約金的（物價**/貨幣貶值），如果按照曾經的本金買房的賠償是不合理的～
大致就應該這樣！您可以多諮詢諮詢！
祝您糾紛處理的令您滿意！！
產權已辦理過戶，賣方反悔怎麼辦
8樓：華律網
在簽好二手房買賣合同後，賣方又反悔的，就是實際違反合同約定了。如果買賣合同中對違約責任有明確的約定，買方可以選擇按照約定要求賣方承擔違約責任。一般來說，雙方在簽合同的時候，就已經說好誰不交房需要承擔什麼責任，不過，通常就是退回房款，然後再要求一些賠償等。
如雙方協商不成，買方可以到法院提起訴訟。可以要求賣方繼續履行合同，並賠償損失，或者要求解除合同，退還已付房款及利息，並賠償損失。簽訂二手房買賣合同時就要注意下面幾個問題：
1、列明基本情況：包括買賣雙方的姓名、住所、聯絡方法等。2、明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施裝置、有無抵押、共有人是否同意**。
3、涉及價款的問題：寫明總房價，註明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件。4、寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用。
5、明確違約責任。6、寫明合同生效、中止、終止或解除條款。7、在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。
9樓：一起守侯
一、二手房交易賣方違約一般有以下幾種方式的表現：
（一）房東拒簽居間協議；
（二）房東拒收定金；
（三）願意雙倍返還定金；
（四）房東拒簽買賣合同；
（五）籤買賣合同時提出不合理要求；
（六）簽訂合同之後拒絕過戶；
（七）要求賠違約金而解除合同。
二、二手房交易賣家違約的處理方式
（一）針對拒簽居間協議和拒收定金：
如果房東在中介處掛牌待售，按中介一般的操作流程，中介會先讓買家籤居間協議，由於居間協議僅有買方簽字，所以居間協議還沒有成立，房東即使不簽，也不承擔什麼法律責任。中介應當採取反向操作的方式，即將居間協議的主要內容確定後，先讓房東簽字，再讓買方簽字。
房東雖然已經簽了居間協議，但房價**後不肯收定金。通常居間協議都約定意向金在房東簽收以後才能轉變為定金，所以如果房東不簽收的話，那麼意向金就不會變成定金，房東毀約就不會受到定金罰則的處罰。中介除了採取前面所說的反向操作方式外，還應當要求房東在居間協議中授權中介收取定金並代為保管。
這樣，中介收了定金也就等於房東收了定金，房東毀約就要承擔定金罰則。
（二）簽訂居間協議後雙倍返還定金
通常居間協議約定為收受定金的一方如毀約，應當雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協議，而且也收了定金，如果房價漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧願雙倍返還定金而不願意繼續履約。
在二手房買賣中90%以上的居間協議都對買賣合同的主要內容進行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文字，但雙方通過簽訂居間協議已經成立了買賣合同關係，而不只是乙個對訂立買賣合同的「預約合同」。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權終止合同了，買方可以向房東主張房價的差價損失，也就是可以要求房東對因房價**給買方造成的損失進行賠償。
（三）簽訂居間協議後拒簽買賣合同
居間協議簽訂後，房東可能會找些理由來拒簽買賣合同。這些理由通常有：
1、居間協議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產權是女兒或者妻子的，但籤居間協議的人是父親或者丈夫，由於簽約人不是產權人，所以房東主張居間協議是無效的，要求退款了事。2、房東在簽訂居間協議時還未取得房屋產權，所以房東認為沒取得產權就籤的合同無效，要求退款了事。
如果有證據證明簽約人有產權人的授權，比如產權人曾到中介處掛牌，或者簽署過佣金確認書、委託書等檔案，那麼居間協議仍然是有效的。如果沒有證據證明，那麼買方可以要求簽約人承擔締約過失責任，賠償買方的損失。
如果房東購買的是期房、拍賣房，或者已和他人簽訂了買賣合同但產證還在辦理過程中，此時房東**房屋時儘管還沒有拿到產證，但合同還是有效的。但如果**的房屋根本就不可能取得產權（如違法建築），或者產權是別人的，那合同就是無效的。根據法律規定，無效的合同應由過錯方承擔賠償責任，買方有權要求房東賠償經濟損失。
（四）簽訂購房合同後房東拒絕過戶
房東不會明確表明拒絕辦理過戶交易手續，但可能會製造一些藉口，要求將過戶時間延期，在買方同意延期後卻一直不確定具體的過戶時間，最終發信稱因買方原因未能按時過戶而解約。在這種情況下，買方一定要及時發出書面催告，要求房東在約定時間簽約。如同意延期，則應約定具體的期限。
書面催告應當同時抄送中介乙份。買方應盡量不要延期，如延期應當徵得房東的書面同意，否則可能因證據不足而被法院認定違約。
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