1樓：鏈家
在美國買房首先需要準備好資金和護照，首次購買的話，建議選擇專業經紀人幫助。選好**後可以向賣家遞交出價函，如果貸款購房需要同時準備好銀行預批函。買賣雙方達成一致後可以籤購房合同，買家支付少部分房款作為定金。
合同簽好後，買家需聘請驗屋師檢查房屋，發現問題需及時與賣家溝通，如若沒有問題買家需支付房款並完成房產交割。
一、在美國全款買房的流程是什麼？
全款買房大致分為五步流程：準備買房、看房出價、簽約定房、房屋檢查以及房產交割。
1.準備買房
買房之前要做好三方面的準備：一是資金與護照，這是在美國買房的前提；二是選擇房產經紀公司或經紀人；三是了解合適的購買區域及房產型別，初步確定**。
出國買房找經紀人不是必選項，但經紀人掌握的**資訊更多，對當地房產市場動態及交易流程更清楚，對海外置業經驗少的購房者來說很有必要。而且在美國，經紀人的佣金是由賣家支付的。
2.看房出價
選好**後可以親自出國看房，也可以委託經紀人或他人代為看房。除了看房屋內部設施也要觀察周圍的交通狀況，甚至鄰居的情況。經紀人也會查詢房屋資訊，包括上市歷史、市場統計資料、**估稅價等。
確定**後，由經紀人代替買家向賣家提交出價函（offer），通常出價函上呈現的**比賣家掛牌的**低，買賣雙方會經過幾次的討價還價後確定交易**。
美國房產交易出價函示意圖
圖為一空白出價函，房產資訊、所出**、擬定交易日期等資訊都需要買家填寫
3.簽約定房
經紀人或律師會安排正式簽約時間，在簽約之前，經紀人或律師會為買家詳細解釋合同條款。簽約注意事項由於在美國買房涉及房屋檢查環節，所以在合同中可以將此環節可能面臨的風險寫進合同的附加條款，比如「如有重大硬體方面問題，買家有權解除合同，一般性問題可以要求賣家支付維修成本」等。買賣雙方確定合同內容後可以簽字，同時買家需要支付房款的10%作為定金。
籤購房合同需要注意的法律條款
4.房屋檢查
美國的紐約、長島等地區需要在籤購房合同前做房屋檢查，其他地區都是在簽合同後。買家需要請有執照的驗屋師來檢查房子，檢查費由買家支付。檢查內容包括房屋基本結構、供電系統、冷暖裝置等等，驗屋師會提供詳細的檢查報告，並列出需要維修的地方一併交給買家。
經紀人會代替買家與賣家溝通維修或付維修費，如果問題嚴重，買家有權解除合同。
美國房屋檢查報告示意圖
圖為美國拉斯維加斯一兩層別墅的房屋檢查報告首頁•，有客戶和房產的相關資訊
如果買的是新房，建築商會提供一年保修期，所以在過戶前可以不做房檢。但建議在十個月時做個檢查，出現問題可以聯絡保修公司修理。
5.房產交割
接下來買家可以支付房款了，在美國買房，資金都是支付到第三方監管賬戶中，不會直接支付給賣家，這充分保證了交易資金的安全。過戶時買家有需要可以請過戶律師協助，律師會核實房子的產權情況，包括房屋是否有遺留債務問題。如果沒有問題，過戶律師會協助買家簽署過戶檔案，此時買家需要支付相應的過戶費。
檔案簽署後，過戶手續完成，買家可以拿到鑰匙，過戶律師會到當地土地管理局為買家做房契登記。
二、貸款買房與全款買房有什麼區別？
在美國貸款買房，需要在選房前拿到銀行的預批函。待購房合同簽署後，向銀行正式申請貸款。銀行對房產的估價可能低於實際****，為降低風險，可以在出價函上附著保護條款。美國貸款購房流程
1.貸款時間
（1）預審批
如果選擇貸款買房，在選房之前就需要提供收入證明、銀行流水及資產證明這三類材料給銀行做預審批。審批通過後買家會拿到預批函，有效期為30～60天。預批函日後需要與出價函一起提供給賣家作參考，因為預批函證明銀行已經核實買家的信用狀況達到要求，同時賣家也可以看到貸款額度。
美國某銀行抵押貸款預批函示意圖
預批函上有銀行對貸款申請人的預批貸款金額上限，以及暫時鎖定的利率標準
（2）正式貸款
簽署購房合同後，買家需要將合同及銀行要求的材料一併提交給銀行，正式申請貸款。銀行審批時間通常為45～60天，如果審批通過銀行會直接房款，買賣雙方完成過戶流程；如果銀行拒貸，買家需要現金完成交易或根據合同約定處理。
美國某貸款機構貸款申請表示意圖
貸款申請表上需要寫明貸款人自身情況、貸款目的等資訊
2.銀行估價
買家提交貸款申請後，銀行會請估價師給房屋估價。所以在出價函中，可以附上房屋估價和貸款批准兩項附加條款，條款的有效期一般為15天。如果日後房屋估價低於合同售價，買家可以在有效期內向賣家遞交房屋估價通知書，並附上房屋估價報告，要求賣主把合同售價降到房屋估價。
如果買家在有效期內收到拒絕貸款申請的書面通知，只要把通知寄給賣家，合同也可以取消。
三、在美國買房需要注意什麼？
做購房預算時，除了房屋本身開銷和經紀人、律師等相關人員的佣金外，還要考慮兩項支出：一是過戶費，二是保險費。美國看房注意事項
1.過戶費
在過戶的前一天，過戶公司會提供一張精確的過戶費清單，買家可以根據清單上的過戶費，到銀行開現金支票。過戶費包括產權相關費用、過戶稅及產權登記稅，如果貸款買房，還包括貸款相關費用、貸款銀行預收款及中間賬戶預扣款。如果是全現金購買，各種費用加起來是房價的1%到1.
5%；如果貸款購買，交易過戶的費用總和約為房價的2%到4%，以實際交易為準。
2.保險費
在美國買房可能會涉及屋主保險，主要是保賠火災對房屋造成的損失，還有許多其它原因對房屋或個人財產造成的損失。保險費為600～1000美元一年。如果是在美國加州買房，加州法律規定買房時必須購買屋主保險；如果是貸款購房，銀行也有規定買家必須購買屋主保險。
美國還有一種房東火險，適用於非商業用房的買家。除火災外，還保賠冰雪、風暴和黴菌帶來的損失。買家可以自己酌情考慮。
美國購房制度完善，各個環節都可以聘請相關專業人士協助，降低甚至避免風險。此外，美國的第三方資金監管制度也很成熟，不必擔心交易資金的安全。
2樓：匿名使用者
留學紐約，不想交房租，不如以房養學，uswoo手把手帶你入門紐約買房攻略。純乾貨，碼起來！
序：兵馬未動，糧草先行
無論您是現金購房還是貸款購房，資金準備永遠是不可缺少的一步，而且也是最需要時間的。
如果計畫現金購買：請您提前規劃好盡快的將國內資金轉入美國的銀行賬戶 ,每人的年匯款額依舊為$50,000。另外美國是不可以刷卡購買房地產的，購買人必須在美國本土開有銀行賬戶或可選擇委託房產公司、律師存入銀行監管賬戶，專款專用。
如果計畫貸款購房：在美國有工作收入並符合貸款資格，您可以直接和銀行或者貸款中介諮詢貸款利率及事宜。如果是您在國內工作，也可提供國內的工資、資產與專做外國人貸款的銀行或貸款公司聯絡貸款事宜.
step 1 找到你的buyers' agent
經紀人即 buyers』 agent會根據您提供的資訊尋找適合**，預約看房，協同看房，代表買家在房產諮詢、交易過程中參與主導各種交涉、協商、談判、推薦專業的律師，**評估，房屋檢測等。經紀人在整個房產交易的過程中起到至關重要的作用，所以挑選到乙個專業滿意的房產經紀人至關重要。
step 2 看房
當buyer』s agent 即您的經紀人找到和您提出相匹配的**後就會按照您的時間預約、陪同看房，和賣方經紀人了解**的相關資訊 (是否已經有其他的購買意向，大樓管理會審核過程是否繁瑣等)。
整個看房環節時間可長可短，平均來說為3個月。
step 3 看準了，出 offer
當您看到心儀的**後，您的經紀人會為您調研市場，根據 (market ***parable) 建議offering price。如果您認同，經紀人將會為您準備purchase offer form 即購買意向填寫好後交給賣方經紀人。
purchase offer內容一般含有 legal full name, contact number, current address, purchasing price, cash or financing (down payment amount), attorney information and proposal closing date。
step 4 在 offer 的基礎上談判，達成一致
賣方經紀人收到購買意向後會傳達給他的客戶，也就是賣方，如果賣方接受 purchase offer form 上的條件，即 accept offer , 並會聯絡賣方律師起草購房合同，這個時候，也就進入了所謂的 in contract 階段。
在紐約，買賣雙方必須雇用律師。作為您買方的律師會對賣方律師發來的合同進行審閱，根據您的個案情況進行更改、刪減或新增。例如是否加入合同取決於貸款的條款 (mortgage contingency)。
買方律師還要進行盡職調查 (due diligence) 審查關於房產的檔案，告知買方該房產可能產生的風險和不利因素。
合同的條件限制和買賣交易的細節非常重要，務必與律師商討，充分理解當中的風險和義務
如果買賣雙方對於合同有異議，可以反饋給各自的經紀人，進行談判溝通，直到雙方達成共識。買賣雙方律師交流直至對購房合同各項條款無異議後，買方賣方簽署購房合同。簽約後，買方一般需支付房屋購買價的10%的房款作為訂金（也就是常說的買房過程中首付）。
step 5 買保險、鎖利率等最後的準備
簽署購房合同並支付訂金後，買方會在經紀的協助下準備purchase package。
買方律師方會以買家的名義聘請產權公司進行調查，出具產權報告和購買產權保險 (title insurance) 。產權調查主要會審查該房屋歷史交易情況、貸款情況、付稅情況、房契戶主資料，
在準備上述的同時，買方還可選擇聘請專業inspector對房屋做下全面的檢查並購買房屋保險 (homeowner insurance) 。驗屋費用在紐約一般是幾百元至一千多美元，檢驗過程幾個鐘頭，1-3天之後得出報告。雖然紐約的公寓 (condominium) 房況良好，98%的情況下沒有任何問題。
如果驗房後發現問題，可再與屋主協商，由賣方修繕、降價或中止交易。
step 6 公寓管委會批准
通常包含資金與財產證明表 (financial statement) 、稅單、工作證明、私人推薦信等。condo board會仔細審核 purchase package的內容，在特定條件下，board 有拒絕買家購買的權力，一般兩周內大樓管理會會答覆雙方經紀人批准過戶或者需要補交材料。
step 7 closing，恭喜你，在美有房了！
買賣雙方經紀拿到公寓管理會審批後，就會聯絡貸款銀行、產權公司協商過戶細節，核實過戶費用及預約 final walk through。在過戶前1-2天，買房經紀會帶著買方再次驗房，以確定自上次看房到現在房屋無變化及損壞。
過戶日的交房手續通常會在賣方律師的辦公室，若貸款則可能是銀行律師指定地點。買家要帶好自己有效身份證明及銀行支票 (certified check) 來支付剩餘房款和房屋過戶所涉及到的費用。再簽署一系列檔案後 ，一手交支票，一手交鑰匙，正式成為戶主。
通常1-3星期內會收到已經在**登記後的正式房契 (original recorded deed)。
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關於在美國買房的幾個問題在美國買房的流程是什麼？有什麼注意事項？
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