1樓：法妞問答律師**諮詢
在商品房交易實踐中，購房人很難與開發商對退房的條件充分協商達成一致意見並在合同中一一寫明，因為相對於開發商而言，購房者畢竟處於弱勢地位。那麼，發生糾紛後，法院只能以法律為準繩進行衡量，以確定購房人能否退房。 由於退房會涉及到開發商、銀行、房地產管理部門、保險公司及購房人等各個方面的關係，因此，為了維護正常的市場交易秩序，我國法律對退房的條件有著比較嚴格的規定。
從我國現有法律、法規等規定來看，購房者可以退房的法定理由可歸納為以下幾點：
（一） 出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人； 根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項之規定，商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同； 如果開發商在商品房買賣合同訂立後「告知」了買受人，即開發商履行了通知義務（無論買受人是否同意），然後又將該房屋抵押給第三人，購房者能否請求解除合同呢？根據該條款之規定，顯然不能。 如此看來，此條款形同虛設，立法目的無法實現。
其實，筆者認為，此條款完全違反了我國法律的有關規定。因為在商品房買賣合同訂立後，雖然法律規定購房者在辦理了房產證後，房屋的所有權才發生轉移，但是在商品房買賣合同訂立後，如果雙方無特殊約定，那麼合同就已經生效，開發商就不能對該房屋行使處分權 （包括抵押、**、贈與等）。因此，在商品房買賣合同訂立後，開發商將該房屋抵押給第三人不僅僅需要履行「告知」的義務，而關鍵是必須經過買受人同意才合法。
否則，對購房者的合法權益無法得到保護。
（二） 一房兩賣； 根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第2項之規定，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同； 因為房屋買賣屬於不動產買賣，而根據民法原理，不動產物權的公示方法為登記，這就使開發商在已售商品房的**出現大幅**時有條件「一房兩賣」，以牟取更多的利潤。 另外，如果開發商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋，購房者可以請求法院或仲裁機構確認開發商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。
（三） 商品房預售許可證存在欺詐； 根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項之規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，買受人可以請求解除合同； 根據相關法律規定，開發商在預售商品房前必須取得商品房預售許可證，否則不得預售商品房。
（四） 出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實； 根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第2項之規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，買受人可以請求解除合同；
（五） 出賣人故意隱瞞所售房屋已**事實； 根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同；
（六） 出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實； 根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同；
（七） 房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用； 根據《最高人民[hiweb_break]法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條之規定：「因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。」
（八） 遲延交付房屋超過法定期限； 根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條之規定：「根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支援，但當事人另有約定的除外。」；
（九） 遲延辦理房產證超過法定期限； 根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條之規定：「商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。」 《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：
「預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明檔案。」 由於開發商的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記一般是指以下原因：
開發商未交齊土地出讓金，導致開發專案的大產權辦理不下來；開發商為了籌措資金，將開發的專案抵押給銀行，以取得貸款，在未還清銀行貸款之前，開發商的大產權證押在銀行，不能辦理過戶手續等。上述原因造成購房者不能使購房者拿到產權證，超過法定時間購房人可以退房。
（十） 擔保貸款合同不能訂立； 根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條之規定：「商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人」；
（十一） 所售房屋主體結構質量不合格； 根據《城市房地產開發經營管理條例》第32條之規定：「商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
」 同時，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條也規定：「因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。」
（十二） 房屋的產權面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%； 根據《商品房銷售管理辦法》第20條第2款第2項之規定，按套內建築面積或者建築面積計價的房屋，當事人在合同中對合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式沒有約定的，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房；
（十三） 規劃、設計變更； 根據《商品房銷售管理辦法》第24條之規定， 經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。
房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任；
（十四） 套型與設計圖紙不一致或相關尺寸超過約定的誤差範圍； 根據《商品房銷售管理辦法》第19條之規定， 按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不[變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。
買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任；
（十五） 因不可抗力致使不能實現購房合同目； 根據《合同法》第94條第1項之規定，因不可抗力致使不能實現合同目的時，當事人可以解除合同。
退房後買受人還需做哪些事
商品房買賣合同解除後，根據我國《合同法》第97條之規定，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履**況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。
由於商品房買賣是大宗交易，因此買賣合同解除後的情況比較複雜，要本著將損失降低到最小的原則予以處理。一般而言，由於開發商的過錯解除合同的，購房人可以要求返還購房款及利息，並有權要求開發商賠償因解除合同給自己造成的損失。
可以退房的法定條件是什麼，退房後買受人還需
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一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：
一、延期交付房屋。到了開發商與購房人在合同中約定的交房日後，卻遲遲得不到開發商的入住通知。根據現在《司法解釋》的規定，開發商經購房人催告後的三個月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開發商退房，並要求返還訂金或支付房款利息。
二、合同無效。合同無效的原因多由於開發商的手續不全，開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發商證件不全，就屬於違法操作，與買房人簽署的合同屬於無效合同。
由於是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。
三、開發商未經購房人同意擅自變更設計。在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商就構成違約，購房人有權退房。
發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定，要求開發商退房。
四、房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房並要求退賠利息。
五、房屋質量不合格影響使用。根據最新司法解釋，因房屋質量問題影響正常居住使用，購房人可以提出退房並要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。
六、房子產權不清楚。如存在抵押、查封或其他經濟糾紛 。
七、存在合同欺詐等其他問題的。開發商在**房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人後，又把房子抵押給他人，購房人查明後，可起訴認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發商未取得預售許可;房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的;該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。
八、遲延辦理房屋所有權登記。根據買賣合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿後超過一年，由於開發商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的。
九、按揭合同不能辦理。因不歸責於當事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。
十、在建工程轉讓。開發商欲轉讓在建工程，應書面通知購房者，購房者有權在接到通知之日起30日內要求退房。
可以退房的法定條件是什麼，退房後買受人還需
一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況 一 延期交付房屋。到了開發商與購房人在合同中約定的交房日後，卻遲遲得不到開發商的入住通知。根據現在 司法解釋 的規定，開發商經購房人催告後的三個月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開發商退房，並要求返還訂金或支付房款利息。二 合同無效。合同...
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