1樓：匿名使用者
一、房價與地價
(一)房價與成本
土地成本是房屋成本的重要組成部分。因此，在**房價與地價的關係之前，首先應該**房價與一般性成本的關係。
在市場經濟條件下，
房價的形成是極其複雜的。有房地產本身的因素，如區位、環境、樓盤品質等等；有房地產以外的因素，如居民收入水平、利率高低、稅負高低、投資和交易成本等等。有經濟的、政治的、社會的，甚至心理的因素，但最終起決定作用的還是供求關係。
供求關係的不斷變化導致市場**的不斷變化，形成新的均衡**。在**的形成機制中，成本起著很重要的作用。對開發商來說，只有**高於成本才有利可圖。
即使某個開發商在乙個專案上虧本，總體上他也會在其它專案上盈利，否則就只有虧損。即使某開發商虧損破產，整個行業也會贏利，否則整個行業就會萎縮，連基本的簡單再生產都維持不了。因此，成本是決定**的基本因素。
但這並不意味著任何開發商都可以以自己的成本定價。一方面，成本是通過影響供求關係來影響**的。如果成本高於市場**，**就會減少，直至供不應求而**回公升。
如果成本遠遠低於市場**，就會有新的投資人加入，導致**增加，**降低。同時對土地的需求增加，進而又抬高了土地成本。另一方面，成本決定**，指的是全行業的社會平均成本。
在房價不變的條件下，以平均成本生產的開發商，可以獲得平均利潤；低於平均成本生產的開發商，可以獲得超額利潤，如過去以協議出讓獲得土地的開發商；高於平均成本的，就只有微利甚至是虧本了。任何開發商都會同時考慮未來房價和開發成本兩個方面(當然也會考慮其它因素)來決定是否投資。
(二)地價在房價形成中的作用
當前對房價和地價的關係，有兩種截然不同的觀點。一種是「成本推動論」，認為地價**推動了房價**。一種是「需求帶動論」，認為房價**引起了對土地需求增加，帶動了地價上公升。
這兩種觀點都是不全面的。房價和地價往往是互為因果的，關鍵是從哪個角度來看。房價在**過程中存在這樣乙個鏈條：
地價**→開發成本增加→房價**→預期房價**→開發商增加投資→地價**，這樣就形成了乙個**迴圈機制。在這一過程的前一階段，是地價**引起了房價**，而在後一階段，是房價引起了地價**。倘若不能全面地看待這一現象，就難免陷入「雞生蛋，蛋孵雞，先有雞還是先有蛋」的怪圈。
由於影響房價和地價的因素非常複雜，**迴圈機制的任乙個環節都有可能受到上述因素外的其它因素的影響而首先啟動，進而牽動其它環節。譬如由於對徵地拆遷補償增加，引起地價**；建材成本增加，可能引起房價**；市場的投機行為，引起房價預期**；政策鼓勵或市場預期，引起房地產開發投資增加等等。需要指出的是，這個迴圈機制不會無限制的單向發展，因為每乙個環節都是受約束的，隨時會被外力修正，否則就會形成房地產泡沫。
比如，房價**會受到有效需求的約束，不可能無限制的一路**；大眾的心理預期隨時會變化，不可能總是看漲；開發商投資會受到巨集觀調控的制約；土地購置量會受到土地**計畫和土地規劃的制約等等。
2023年曾有人以「上半年土地平均**增長了11.3%，高於全國平均房價增長10.3%的水平」為依據，推論「2023年上半年全國土地招拍掛**的漲幅已遠遠超過了房價的增幅」，進而證明土地**高漲推動房價**，但這種推論是站不住腳的。
首先，資料**不同。該觀點引用的土地**資料**於國土資源部，房價資料則不知**於何處。不同的資料**，其統計部門、統計方法都有差異，簡單的比較顯然會有較大的誤差；其次，資料口徑不同。
土地平均**是土地出讓**的平均值，包括了協議出讓**和招拍掛出讓**；而且這裡的土地也不僅指房地產用地，還有其它行業的用地。全國平均房價以房地產專案為統計物件，其中又包含經濟適用住房的**，而
經濟適用房的土地是劃撥的。兩者的統計口徑不同，又怎能比較呢？
即使資料**、統計口徑方面具有可比性，也不能簡單得出高房價是高地價推動的結論。從成本角度考慮，房價的漲幅等於房價各構成部分漲幅的加權和。因此，某項成本對房價的影響程度，一是取決於該因素在房價中的比例，也就是該因素對房價的影響權重；二是取決於該因素的**幅度。
只有比例大且**快的因素才是推動房價的主要因素。僅僅因為土地的**幅度高於房價的**幅度，就認為地價推高了房價的觀點是不客觀的，至少是不全面。例如，建安成本佔房地產開發成本的比重也很大，其對房價的影響是不能忽略的。
地價對房價的影響要具體進行分析。我們常說的「地價」，有「毛地價」和「熟地價」之分,其內涵是不同的。毛地價是指**收取的土地出讓金和市政基礎設施配套建設費。
熟地價是指經過徵地、拆遷和市政基礎設施投入，符合通平條件可直接用於建設的土地**。協議出讓的地價一般是毛地價，而招拍掛的地價多是熟地價(包括生地熟賣的情形)，所以協議出讓和招拍掛出讓的**不能直接對比。嚴格的說，熟地價中的徵地拆遷費用，並不是真正的地價，雖然其常被統計為土地的取得成本。
這兩年，徵地費用和拆遷費用越來越高，加大了土地取得成本，這種成本的公升高，和招拍掛還是協議出讓是無關的。隨著國家嚴格保護被拆遷居民和被徵地農民利益政策的嚴格執行，徵地拆遷成本還將進一步上公升。
更重要的是，熟地價遠遠高於毛地價，由此導致的成本權重差異很大，對房價的影響迥然不同。根據北京市國土局的統計，以北京市朝陽區為例，2023年居住用地毛地價平均值為644元/平方公尺，熟地價均值為2042元/平方公尺。後者是前者的3.
17倍。北京市新開發區普通住宅的成本**中，地價款只佔到9%，徵地拆遷費要佔到18.06%，二者相加則有27.
06%；危改區開發建設成本中，地價款只佔到11.03%，徵地拆遷費要佔到24.91%，二者相加則有35.
94%。這還不包括前期工程費等其它土地開發費用。毛地價和熟地價的價差如此之大，可見不加區別地推論地價**對房價的影響是不科學的。
那麼，真正的「地價」的**對房價造成影響有多大呢？原北京市國土房管局、北京
房地產業協會估價專業委員會和北京土地學會估價專業委員會所做的研究表明：樓面毛地價與房地產**之間呈現為一定的正相關關係，樓面毛地價高的專案房地產**也偏高，反之亦然。但是樓面毛地價並不是房地產**的決定性因素，因為其在房價中的比重不足10%。
所以說，地價肯定會影響到房價，但影響的程度絕沒有像一些人士說得那麼高。
即使地價上公升，在需求既定的條件下，房價也不一定會上公升(其它成本上公升也是如此)。房價是由成本和利潤共同構成的，如果開發商壓縮了利潤，則房價漲幅依然可能會小於各成本的漲幅。開發商當然不會輕易壓縮利潤。
但是如果市場不能承受高房價之重，房地產商的高成本自然也就無法轉移出去，在此情況下壓縮利潤是正常的市場化的選擇。
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