1樓：搜狐焦點
目前國內房產投資風險加大，受限購等樓市調控政策的影響，投資人紛紛尋求新的投資渠道，轉向海外房產投資。還有部分普通購房者難以負擔國內的高房價，也開始進軍海外房地產市場。在今年8月開幕的深圳房博會上，來自東南亞和歐美的10餘個國家的200多個專案成了「亮點」，不少市民前來諮詢投資海外房地產的細節。
一、費用風險：高額的持有費用難以負擔
海外購房和國內購房不同，除購買時需要一次性支付較高稅費外，每年還有不低的物業費和房產稅，有的國家轉讓稅費更是高得驚人。
據某海外房產中介機構負責人稱：一般來說，在海外買一套房產，要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費、看樓誠意金 2.
5萬元至5萬元(若一家大小前往，則可高達10萬元)，機票和酒店費用另計。值得注意的是，這些費用往往沒有統一標準，而且大部分費用都屬「無中生有」，這些繁雜的費用未必是普通置業者能承受的。
風險規避：小編建議在購買之前，花足夠的時間去了解海外房產市場，盡可能找到相熟的房產業內人士諮詢相關資訊，並對自己的財務情況做出評估，將交易過程中可能發生的額外費用計畫在內。
二、匯率風險：房產可能變向貶值
匯率風險是目前大多數海外置業者較為擔憂的。因為房產貸款期限都較長，在這麼長的時間內，匯率一定是有公升有降。儘管投資者的算盤打得精，但海外房產並不是穩賺不賠的買賣，匯率的起伏成為決定房屋價值的一項重要砝碼，有時甚至會讓房產變相貶值。
人民幣公升值難免導致匯率「吃掉」房產收益，購買海外房產更多的是資產和匯率的轉移。
風險規避：海外的房地產市場發展具有自己的週期，中國客戶不能以我國房價的變化去衡量海外房價的漲跌，國外房地產市場更加成熟，房價保持平穩增長，例如英國十年左右房價才會翻一倍。中國客戶在海外買房投資要注意當地房地產市場的變動情況，從操作層面來看，投資者在人民幣公升值的時候**，貶值的時候賣出換回人民幣，這樣收益是增加的。
三、法律風險：海外投資房產可能觸犯法律
國外的法律規定與中國並不相同，中國客戶在國內做出的行為沒有違法，但到了國外就有可能觸犯了法律的底線。例如，中國客戶在美國買了房，把房子出租出去，如果沒有及時按租客要求完善房內設施，就違反了美國的法律。還有一些國家法律規定，把房子出租後不能隨意**租金。
各國相關政策不同，中國客戶在海外買房投資受到一定的限制。例如在泰國，中國客戶不能購買別墅，只能購買公寓；在新加坡，中國客戶不能購買組屋，組屋是新加坡**專門給當地年輕人建造的房子，房價比市場**大約低70%。
風險規避：海外房地產市場對於中國客戶來說是陌生的，中國客戶很難單獨了解清楚不同國家的不同法律體系、市場規則以及購房政策等內容，就需要聘請專業機構、律師來進行把關，防止出現意想不到的風險。
四、語言風險：資訊不對稱導致上當受騙
在海外買房還會遇到乙個尷尬的問題，就是語言溝通不暢。業內人士稱，雖然海外置業的買賣雙方、中介都會簽訂合同，但即使是中文合同，普通人也未必會看清楚每個詞、每一句的意思，更何況是外語，特別是一些小語種。因此，不排除一些海外人士利用這個弱點進行誤導甚至詐騙。
風險規避：前往國外看房產時，最好把翻譯帶上。翻譯可以幫助確定房子是否屬於中介**的房地產商、確認標的房產是否已經被售賣，從而降低被欺騙的可能。
五、政治風險：國家關係將影響房產的價值
海外置業者還需要充分注意這一點，兩國關係如何，該國政策穩定程度怎樣這些都是置業前必須摸清的家底。如果海外置業的投資者往往是聽信了**公司的一面之詞，覺得前景一片大好，這樣難免是衝動下的投資，這是海外置業的大忌。
風險規避：選擇海外置業應充分考察乙個國家的國情，選擇那些綜合實力強、社會問題少、法制健全和透明的國家。國家的整體發展定性了房產的保值和增值，法制的健全保證了投資者的資金安全，同時貨幣也能相對穩定。
小結：小編建議，海外置業者需要了解海外市場的**量、交易量、**及租金趨勢以及房產的地段、周圍配套情況等。同時，需要了解適用於該市場的各類政策及法律，包括當前利率、未來的利率變化以及購買二手住宅的折舊成本。
最好是可以邀請一些專業投資理財專家、信譽好的中介機構或房產投資的專業人士，幫助你考量房產的各項情況，切勿盲目投資。
（以上回答釋出於2015-10-23，當前相關購房政策請以實際為準）
海外買房常見的幾個潛在風險
2樓：搜狐焦點
有投資，就有風險。跨國買房，陷阱更是「雲山霧罩」。為此，我們集納一些常見潛在風險，供購房人參考。
期房變「紙房」
賽普勒斯開發商確實在這場銀行危機中受到影響，導致原本計畫在北京春展預租四個展位的賽普勒斯開發商，最終租了兩個展位。賽普勒斯部分開發商甚至打出「30萬買2套」廣告來北京賣房。
中介移民機構坦稱：「銀行危機後，大額存款賬戶被部分凍結，部分開發商困於現金流壓力，力求賣房解套。」目前還是推薦投資者買現房，「現階段買期房雖然能在**上優惠些，但這些紙上的房子可能永遠只是紙房子。
在這次危機中抗不過去的開發商，怎麼會有機會建呢？」
海外買房別忽略治安
「千萬不要抱著**的心態在美國買房！」底特律的房子都白菜價了，但白給也不敢要啊。當地治安不好，犯罪率又高。
如果你買了房子，萬一房子被壞人點了影響鄰居生活，房主難逃干係。還有那些並不了解當地環境，就想圖便宜去美國買個房租出去賺房租的，一旦房子在出租過程中出現任何問題，全得由房主負責。儘管不同洲的法律不盡相同，但基本上都傾向於保護租客的利益。
如果人不在美國，房子漏水了或者出毛病了，房主沒有及時修繕，等到的就是法院的傳票。
當心存款縮水
中國有嚴格的外匯管制，每人每年只能兌換最多50000美元。海外買房可以使用親戚朋友的額度，並請他們幫助匯款出境。海外資產匯入沒有限制。
有移民專家提醒，到賽普勒斯買房移民的投資人，還得想法避開銀行徵稅。有報道稱，此前投資賽普勒斯的中國人，30萬歐元買房款還在銀行賬戶，碰到危機，減記20萬沒有了，剩下(受存款保險保護的)10萬也買不了房。
買學區房要看片區
美國的學區房，只要能拿出居住房子的水電費清單和孩子接種疫苗的單子，學校是一定要讓小孩子入學的。但如果房子的住址不屬於這個學區，校方有權拒絕。美國是13年義務教育(k-12)。
公立學校到高中畢業是全部免費的，交給學校每天大概1美元多的午餐費就行了。如果家庭經濟狀況不佳，可以向學校申請，連這1美元多的午餐費都可以免。書本、教輔材料都是免費的(學期末要還回去)。
當然，教育免費是以這個城市居民繳的房產稅支援的，其中也包括你自己繳的房產稅在內。而非學區房的孩子只能上私立學校，學費開支很大，所以大多數人購房都選擇好的學區。
買房課堂
做好功課再出手
一般而言，美國對外國投資者持歡迎態度。中國人只需要提供個人身份證明和合法入境美國的簽證即可。只要你擁有中國護照，即使沒有美國簽證，也可以通過傳真完成交易，但買房手續相對複雜。
房產交易的基本流程如下：
持有中國護照和合法來美簽證的中國人申請正式貸款提前批准信(30%以上首付)，選擇想要買房的地區。然後與自己的房產經紀人討論購買要求，經紀人介紹看房，選房。這裡需要說明的是，房屋買賣雙方都有各自的經紀人，討價還價的過程也都由雙方經紀人來完成，由於美國人認為口頭談錢並不禮貌，所以每一次**都需要通過經紀人以書面形式報出。
此外，如果你的**過低，還有可能會被房主認為「不禮貌」而拒絕交易。**談攏後，需要填寫買房出價合約書，付定金支票，定金支票存入第三方公證託管公司。之後，便是房屋檢查、維修以及一系列的房屋報告審閱，包括公證託管書、前期屋主(產權)報告、白蟻檢查報告、房屋保險等。
等貸款資料簽署後，便進入到公證託管的結尾步驟，隨後便是交房檢查、銀行放款、資料登記和交收鑰匙。視材料齊全的程度，走完整個流程在2個星期到2個月之間。
在美國買房首先要明確需求。是為子女教育自住還是投資，不同城市的氣候條件、法律政策、人口構成、文化氛圍都是不應忽視的因素。在美國看房，也不是你想什麼時候看就能什麼時候看的，如果沒有預約就貿然前往，只能填齊一疊厚厚的資料，然後開始漫長的等待。
美國養房子的費用主要包括房產稅、房屋保險和物業費。除了交房產稅(各州房產稅率不同，大約在1%到3%之間)外，如果購置的房子在自然災害多發州，還要在房屋保險中，額外購買加保**險、颶風保險等。而物業費則根據不同的房型不盡相同，但一般年代越久遠的房屋物業費越貴。
上述費用，買房人也要考慮在內。
（以上回答釋出於2016-03-15，當前相關購房政策請以實際為準）
海外購房移民，要經歷哪些基本流程，規避哪
3樓：廣州譽球移民
海外購房移民的基本流程
由於地域原因，以及各國購房政策的差異，海外購房者，對於海外購房移民的方方面面都不是十分清楚，許多投資者覺得，海外購房移民比較複雜繁瑣，但一般需要掌握以下幾個必須經歷的流程步驟:
1、國內投資者選定一家靠譜的中介公司，簽訂合法合規的服務協議;
2、做好目標城市以及目標型房產的選擇，並著手辦理商考簽證，準備前往購房目的地進行實地考察；
3、在當地選定心儀的房產，同時開立銀行賬戶，簽署購房合同，支付房產定金；
4、相關購房資料提交移民局進行備案，並在約定時間內付清所有購房款，完成房產註冊，同時準備移民檔案；
5、遞交檔案，取得有效簽證；
6、前往移民局辦理其餘手續，遞交永久居住申請，並及時的繳納各種各樣的稅費。
上述這些就是海外購房的具體流程，前提條件是，你必須熟悉當地的購房法律和購房移民政策。除了這些基本的購房流程，還必須要知道海外購房的最大風險是什麼？
海外購房，資金風險如果規避
在海外置業遇上的諸多麻煩中，購房款支付首當其衝。海外置業，湊齊房款只是第一步，距真正購房成功還很遠。
全球資產配置沒有想象的那麼簡單
「錢」的問題是困擾國人出境買房的關鍵問題，在這個問題上，各國的管理規定大相徑庭，買房前一定要充分了解了再進入「出手」程式。否則極有可能把投入的錢打了水漂。
根據中國人民銀行釋出的《個人外匯管理辦法》和國家外匯管理局根據《管理辦法》制定釋出的《個人外匯管理辦法實施細則》規定，境內個人年度購匯總額為5萬美元。這一額度，對於不少海外置業買家完全不夠用，所以為了能成功在海外購房，購房人和中介**機構想出了不少「招數」。
一、分拆結售匯
這是最簡單，自己就可以操作的辦法，利用親朋好友的外幣兌換許可配額湊齊首付或總房款，再利用大家的配額每年還貸款。不過，對於這種付款方式，限制規定也在增多，相關人士透露，現在的要求是只能在直系親屬間這樣操作，無法動用周邊所有的親戚朋友一起幫助匯款。
二、攜帶現金出國
採取這種方式的人現在並不多，因為大額現金出境需要向海關申報，而且海外置業買家一般也沒有這麼多的精力和時間反覆往返於國內和目的地國家之間。
三、部分銀行推出的海外抵押貸款
這是一種可以獲得海外購房資金的合法渠道，國內某國有銀行就推出了類似的產品，購房人可以在國內存款和抵押房產從而在境外獲得相應額度的抵押貸款。
四、由開發商內部操作
近幾年「出海」的開發商越來越多，國內開發商在國外開發的專案也成為中國人出境購房的主要目標之一。購買這類專案，購房人一般不用擔心房款如何交付的問題，基本都是在國內售樓處直接刷卡支付人民幣，再由開發商財務流程解決。這是國內購房人普遍認為比較靠譜的付款方式。
五、通過「地下錢莊」轉移
這種非法的渠道是不少在海外置業的購房人實際採取的方式。一些海外地產中介甚至開發商會通過此渠道幫助購房人將房款轉移至國外，中間收取一定的手續費，不過這種渠道的風險比較高。一位海外地產開發商也坦言，成功率為98%，無法百分之百保證購房人的資產安全。
除了這些被採用比較多的方式外，還有通過海外的朋友幫忙支付、以海外**的方式轉移等多種方式，其間都蘊含了一定的風險。
大董建議，海外購房資金安全是第一要務，一定要慎重，不能單純聽信中介人員的口頭承諾，因為一些非法的渠道其中的風險都是不可控的，不建議購房人選擇。所以，購房人還是應選擇合法渠道購得海外房產。
海外購房，當地貸款政策必須門清
除了資金方面的風險要把控，海外購房時當地的貸款政策也是購房人必須了解的。例如，澳大利亞從2023年7、8月份開始，收緊了針對中國購房人的貸款政策，中國人在澳大利亞買房，基本都需要支付全款，無法獲得貸款。如果購房人沒有實現充分了解，先支付了首付款，最終卻拿不到貸款，很有可能會遇上首付款也無法收回的可能。
同時，澳大利亞對於偽造各類證明騙貸的行為查處非常嚴格。
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