1樓：秦漢故郡琅琊客
一般是以母公司的名義在母公司註冊地以外的地區先拿到土地，然後以土地注資的方式針對該宗土地成立專案公司進行開發建設。
2樓：綠豆掛麵
理論上是先成立公司，但一般都是在有把握拿地的前提下再弄公司
3樓：匿名使用者
一般都是成立了專案公司，然後再開始拿地塊
關於房地產，立項和取得土地的先後順序？
4樓：先生軒
首先要得到土地預審報告（國土部門），拿著預審報告出計畫和規劃。先有這些手續，才能辦理土地手續。 如果是招拍掛競得土地，應該是先取得土地，後辦理立項規劃手續。
主要流程有：
取得土地之前必須做的：國土局-土地利用可行性報告(需徵用農用地）、***-專案可行性研究（有時候沒做的，會需要你去做）
建設專案用地預審是指國土資源管理部門在建設專案審批、核准、備案階段，依法對建設專案涉及的土地利用事項進行的審查。
預審內容
（一）建設專案用地選址是否符合土地利用總體規劃或經批准的國家、省有關發展規劃，是否符合土地管理法律、法規規定的條件；
（二）建設專案是否符合國家和省供地政策；
（三）建設專案用地選址是否合理，包括是否確需佔用農用地、可否調整佔用非農用地等；
拓展內容：
未辦理建設用地規劃許可證，所辦理的一切登記無效，需要憑國有土地使用權出讓合同或者劃撥用地決定書等材料先辦理建設用地規劃許可證，之後在辦理土地使用證 ，在辦理工程規劃許可證。
1，土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批覆：
2，專案公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質：
3，總平面審查：
4，管線綜合審查、排水許可證：
5，單體審查、建築工程規劃許可證：
6，消防和人防專項審查：
7，節能審查、施工圖審查：
8，餘泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可：
9，質量監督、安全監督：
10，施工招投標、監理報建：
5樓：素人學者喵
通常情況下，都是先立項，然後開發商再去拿地的。
因為產權的起止時間是從開發商拿到地的那一天開始算的。
1、立項是在取得土地之後，還是在部門的立項；
2、開發商內部立項，在取得土地之前就開始了；
3、所有的立項在出讓某一塊土地之前，就已經對該土地的一事項進行審批，最主要是規劃條件。
為什麼房地產公司開發專案老喜歡成立個新的子公司做開發呢
6樓：匿名使用者
成立專案子公司,組建新的班子,實現專案建設管理的當地化,有利於專案的運作\管理及進度的把控,以及責任的分擔,總之是利大於弊!!
7樓：噹噹良民
一般來說乙個子公司帶乙個專案，也有一拖二的情況，個人覺得跟資產負債有關吧。開發房地產必然要做開發貸款，總公司現金流動較大，會有負債，金融機構應該不願意借錢給有負債的公司吧，所以成立子公司，無負債。而且對於管理上，子公司帶乙個專案更方便，更容易一些。
僅僅個人理解，有誤請指正
房地產開發商怎樣拿地？拿地的程式？要辦些什麼手續，準備什麼材料？
8樓：青衫客
乙個完整的房地產專案從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分
房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建專案進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計引數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
第二部分
行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設專案的行政許可程式一般共分六個階段：
1）選址定點；
2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；
3）初步設計及施工圖審查；
4）規劃報建圖審查；
5）施工報建；
6）建設工程竣工綜合驗收備案。
第三部分
房地產專案權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明檔案或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他檔案。
擴充套件資料
房地產的開發條件：
1、開發主體合法
進**地產開發的單位和個人，首先應取得房地產開發的資格
。如果是房地產開發企業，則應依照《城市房地產管理法》規定的條件設立，向工商行政管理部門申請登記，並取得營業執照。
2、使用權
房地產開發主體必須通過《城市房地產管理法》規定的合法途徑(出讓和劃撥)，取得房地產開發用地使用權。用於房地產開發的土地，必須權屬清晰，房地產開發主體擁有《國有土地使用證》。
《城市房地產管理法》第28條規定：「依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。」
3、在規定的期限內動工
以出讓方式取得土地使用權進**地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
9樓：劉世通
簡單的說：
1。拿地，得到國有土地使用證
2。規劃此地的用途。得到土地規劃許可證
3。規劃此地建築型別。拿到建築規劃許可證
4。找個施工單位。拿到開工許可證
5。建到一定的程度，取得預售許可證就可以銷售了具體地說：房地產開發一般指房地產開發企業（即開發商），以贏利為目的投資開發房地產專案，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。
我國《城市房地產管理法》第2條對房地產開發下的定義是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。房地產開發專案有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現市場上提到的所謂商住兩用的物業其實是指開發商以住宅為目的進行立項，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓**的一種型別的物業。
房地產開發流程主要包括以下幾個程式：
1、 前期的準備
前期準備工作主要包括由計委對房地產專案進行立項審批，規委對專案進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得專案開工建設的一系列許可證和取得專案建設用地的國有土地使用權。我們所說的五證中的《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規劃許可證》都是在這個階段取得的。
而《國有土地使用權證》由於開發商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式：
劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃呼出讓的土地由於未向國家交納土地出讓金，不允許作開發利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。
出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬於這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。
出讓的土地由於其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。
2、 建築施工階段
建築施工階段是開發商委託建築公司進行專案建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發商通常在建築階段採用專案預售的方式對物業進行銷售。
3、 銷售階段
銷售階段是開發商**商品房，**資金實現贏利的階段。乙個專案銷售的成敗決定著開發商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格檔案後進行銷售。
由於預售可以提前**資金，目前開發商大多採用此種銷售方式。
預售條件：
《城市商品房預售管理辦法》
第五條規定：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程 建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 規定：商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
商品房現售，應當符合以下條件：
（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批准檔案；
（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經落實；
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業管理方案已經落實。
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