1樓：蔣德順
d 正確的。
區分所有人對專有部分享有單獨所有權，共用部分享有共有權。區分所有人的共有權與房屋所有權密切相伴，不能分離，在轉讓房屋所有權時必然轉讓共有部分的共有權，且區分所有人不得就共有部分請求分割，故a、b、c都錯。
根據《中華人民共和國物權法》
第八十條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。
建築物區分所有權的法律規定
2樓：乖乖
根據《物權法》規定，業主的建築物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。即業主對建築物內屬於自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接佔有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或**給他人。
二是對建築區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外牆面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有佔有、使用、收益、處分的權利；對建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共裝置設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。
業主的建築物區分所有權三個方面的內容是乙個不可分離的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權佔主導地位，是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一併轉讓。
業主享有建築物區分所有權的同時，也必須履行相應的義務。如行使專有部分所有權時，不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益，像裝修房子時不能破壞建築物的整體結構；在住宅裡面不得存放易燃易爆等危險物品；對公共部分行使共有權時，要遵守法律的規定和業主委員會的約定；認繳建築物共有部分的維護資金等。
建築物區分所有權制度在調整建築物區分所有關係中發揮著十分重要的作用。在現代社會，隨著工商業的發展和經濟的繁榮，但我國民法通則中並無相關規定，從而法官在解決糾紛時只能借鑑國外法律的相關規定。在我國制定物權法之際，因此筆者在此對建築物區分所有權進行必要的分析，並對各建議稿中的相關條文進行評析，以期望對在物權法中更完善的規定建築物區分所有權有所幫助。
一、建築物區分所有權的歷史發展在原始社會，由於生產力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建築物區分所有權的觀念。通說認為，建築物區分所有權觀念的萌芽，濫觴於人類文明之始的奴隸社會。在奴隸社會，由於生產和交換的發展，人口大量集聚於城市，城市得以形成。
為滿足城市人口居住和經營的需要，西元前兩千年的古巴倫王國，產生了類似於現代區分所有建築物的建築物形態，標誌著建築物區分所有權的正式萌芽。在羅馬法中，由於貫徹了「一物一權」主義的原則，所以並不存在建築物的區分所有權問題。其後的日耳曼法，曾經形成所謂的「階層所有權」，在某種程度上承認了建築物區分所有權，但並不完整。
自十九世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先後進行了工業革命，加速了城市和工業中心的急劇發展。隨著建築材料和建築技術的發展，高屋建築拔地而起，多個業主或承租人共同使用同一樓宇的現象出現，但與此相關的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建築物區分所有權法律制度的呼聲高漲。2023年，《法國民法典》第644條的規定。
二、建築物區分所有權概念的界定關於什麼是建築物區分所有權。
建築物區分所有權是指由區分所有建築物的專有權，共有權以及基於共同關係而產生的成員權所構成的特別所有權。
什麼是建築物區分所有權。
3樓：猴偈誓
所謂建築物區分所有權，通俗一點說是居住在高層建築中的業主，對於他自己專有的住宅享有的權利，以及走廊、樓梯、小區綠地和道路等共有部分，享有的共同所有權和共同管理的權利。例如：張三在北京購買了一處住房，他對其購買的房屋享有專有權利，同時對走廊、樓梯、小區綠地等公共設施與其它居住在小區的業主共同享有所有權和管理權。
隨著我國住房商品化的推行，公民在購房時因資金數額和實際需要的限制，造成一棟房被區分為數個部分作為所有權的客體。對這種區分的數個部分所有權，我國房產管理部門是准予登記的，這就產生了建築物的區分所有權。例如，一幢樓房的不同樓層或單元為不同的人所購買，各所有人對自己購買的部分享所有權並得到法律確認。
同時，同一幢樓房的各個所有人為了保有自己房屋的所有權又形成了房屋共有關係。因此，當一幢建築物被區分為數個部分時，其中有專有部分，也有共有部分，這種在專有部分上成立的所有權，即為建築物的區分所有權。
一、區分所有權的專有部分
區分所有權的建築物的專有部分，是指建築物中具有構造上和使用上的獨立性，並作為區分所有權的客體的部分。
一般認為專有部分的範圍應分內部關係和外部關係而有所不同。就內部關係而言，在區分所有權人相互之間對待建築物維持、管理關係上，專有部分僅包括牆壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷的部分；在外部關係上，如買賣、保險、納稅等關係上，專有部分達到牆壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心線。因此，各區分所有權人可以自由粉刷牆壁、懸掛物品、鋪設地板等，但不得危及牆壁等境界的安全。
區分所有僅的建築物的專有部分仍屬於不動產，其所有僅的取得和喪失也適用有關房屋所有權的規定。區分所有權人在法律規定的範圍內可以自由使用、收益、處分其專有部分，並排除他人干涉。
二、區分所有權的建築物的共有部分
區分所有權的建築物的共有部分，是指供區分所有權人共用，屬於區分所有權人共有的部分。它的範圍包括共用部分和共用設施裝置。共用部分是指樓板、屋面、梁、柱、內外牆體、基礎等承重結構和樓梯間、水箱間、走廊、門廳、樓記憶體車庫、院落、共用廚房、共用廁所等。
共用設施裝置是指共用的給排水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電幹線、共用照明、共用天線、通訊電纜、暖氣幹線、供暖鍋爐裝置及房屋加壓水幫浦裝置、房屋消防設施等。各所有權人對共有部分也可以加以約定。 基於區分所有權人的同意或建築物買賣合同的規定，區分所有權人對共有部分也可以享有專有使用權，如在地下室有專用停車位。
區分所有權人對共有部分按其份額享有使用權，並承擔管理，及時修繕改良的義務。我國的《城市異產毗連房屋管理規定》中對區分所有的建築物的共有部分的維修有明文規定，現介紹如下。
異產毗連房屋
異產毗連房屋是指結構相連或具有共有、共用裝置和附屬建築，而為不同所有人共有的房屋。異產毗連房屋是具有區分所有權的建築物。 凡異產毗連房屋發生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用按照《城市異產毗連房屋管理規定》，依下列原則處理：
共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、牆的修繕，由共有房屋摶有人按份額比例分擔。共用牆體的修繕（包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側均分後，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。
1）屋蓋的修繕：
a、不上人屋蓋，由修繕所及範圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。
b、可上人屋蓋（包括屋面和周邊護欄），如為各層所共有，由修繕所及範圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其餘一半由修繕所及範圍覆蓋下各房屋所有人按份額比例分擔。
2）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。
3）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕，各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔；為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。
4）房屋共有部分必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。
5）房屋共有、共用的裝置和附屬建築（如電梯、水幫浦、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由各房屋所有人按份額比例分擔。
6）房屋拆除，其拆除支付或殘值**，由房屋所有人按份額比例分配。 異產毗連房屋的自然損壞，應及時修繕，不得拖延或拒絕；否則，造成損失的，責任人應負責賠償。異產毗連房屋因使用不當造成損壞，由責任人負責。
售給個人的異產毗連公有住房，其共有部分及共用裝置的維修辦法，將依照國家住房制度改革的有關檔案另行規定。
三、建築物的區分所有權與一般房屋的所有權的區別
建築物的區分所有權與一般房屋的所有權的區別，主要表現為：
建築物區分所有權的客體是建築物的專有部分。一般房屋所有權的客體是明確的、獨立的。
在區分建築物中由於既存在著專有部分也存在著共有部分，因而要區分專有部分相互之間的界限及專有部分和共有部分的界限是十分困難的。這就決定了建築物區分所有僅的客體只具有相對的獨立性，重在利用上和法律上的獨立性。
在建築物區分所有權的場合，所有權人直接支配的不是有體物，而是由建築材料組成的空間。因此，有人稱建築物的區分所有權為空間所有權，而房屋所有權是所有權人對有體物直接支配的權利。 建築物的區分所有權實質上是房屋所有權和共有權的結合。
各房屋所有人對整幢建築物都不享有所有權，只對自己專有部分享有所有權，同時為了保證自己的專有部分所有權的存在，又形成了共有關係。
4樓：闞暖曠苑傑
業主的建築物區分所有權，簡稱為區分所有權，是由專有部分所有權、共有權、共同管理權相結合而組成的一種「複合物權」。區分所有是現代住宅商品化的結果，使一幢大樓內部的所有權結構向多元化方向發展。隨著工商業的發展和經濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之後的居住問題日趨突出。
建築面積的增長需求和土地面積的有限性之間的矛盾，都促使建築物不斷向多層高空發展。而一棟住宅高樓常常不可能為一人所有或數人共有，只能分割為不同部分而為眾多的住戶所有，正是因為多個所有人共同擁有一棟高層建築物，從而產生了區分所有。
例如，業主購買了一套商品房，其對套內面積所享有的權利，就是其專有部分的所有權;依據此種所有權，業主享有對電梯、走廊以及小區綠地、道路等的共有權;並且享有對小區共有財產和共同事務的管理權。這三項權利結合在一起，就成為區分所有權。
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這個建築物位址是那個城市，這個建築物位址是那個城市
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