1樓：氧氣mm丶
（1）買方先行墊付，用買方的首付解押
買方先行墊付的方式風險性比較高，要確定買房是否能按時解押，同時，在抵押解之前，房產可能隨時被法院查封拍賣，賣方也可能臨時反悔。這些風險都比較大。
（2）賣方出資解押，解押後正常交易
如果賣方的解押資金不夠，也可以考慮使用第三方資金去解押。包括墊資費用，在解押之前，買方也爭取讓賣方去承擔這部分的風險。畢竟，在解押之前，房產交易的風險應當由賣方來承擔。
3、在辦理解押手續之前，不要支付首付款
在辦理房屋解押手續之前，不要支付首付款。一般來說，二手房抵押的撤銷手續需要半個月左右的流程的，在還清貸款和撤銷抵押的這段時間裡，也不要付首付款，要等到房子的撤押手續辦理完了之後再支付。
4、注意選擇銀行等資金監管方式交付首付
選擇銀行等資金監管方式付首付，這樣比較安全省事，不必擔心首付款出現什麼大的問題。購買正在還貸的二手房，是有風險的，我們需要注意二手房的撤押和首付交付，規避一下能夠規避的風險。
5、注意在合同中要明確規定雙方的義務，以分清責任
在合同中要明確規定貸款手續辦理過程中雙方的義務，以分清責任，不論貸款的相關手續是由誰來負責辦理，均應在合同中約定買賣各方應當提供的資料清單，如果不能按時提供資料時所應當承擔的違約責任。這樣，如果購買者不能按期取得貸款，就可以根據合同中的約定，追究責任人的違約行為。
6、注意在合同中要明確全部事項
建議買賣雙方在合同中要規定以下的內客：買受人已在合同約定的時間內辦理了貸款申請手續，貸款銀行不能按買受人申請的貸款金額和貸款年限發放貸款的，雙方所簽二手房買賣合同解除，買受人已支付的購房款全額退還，還款不計利息，即不能將貸款作為合同解除且不用承擔違約責任的條件。
購買有貸款的二手房，流程比較複雜，需要注意的問題也很多。希望通過以上的說明，對即將購買有貸款的二手房的您有所幫助。
購買二手房在簽合同時應該注意什麼細節？
2樓：gold橙汁
購買二手房在簽合同時應當注意到的細節有：
1、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。
2、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到乙個不能及時入住的或使用的房產。
4、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，**可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限。
5、明確違約責任說明、明確解決爭議的方式
寫明如違約責任及如何承擔違約責任；違約金的計算與給付；在什麼情況下可免責；擔保的形式等。採取仲裁方式還是訴訟方式，若採取仲裁方式解決爭議，應按《仲裁法》的有關規定寫明條款。
擴充套件資料：
評估價與最高貸款額
二手房貸款銀行放貸時採用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。
竣工年代與貸款年限
銀行審批貸款過程中，通常會把房產證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行的政策是「房齡+貸款年限≤30年」。
貸款銀行的選擇
各商業銀行服務特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇。
還款方式的選擇
銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層；後者適合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。
收入證明與還款能力
收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，乙個人的收入證明低於其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明。
貸款的成數和利率
銀行對首套住房的首付成數和貸款利率，第二套房的首付成數和貸款利率等都做出了具體的規定。
借款人自身相關情況
個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。信用檔案主要包括：信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。
3樓：墨陌沫默漠末
簽訂二手房買賣合同時應該注意事項：
一、確認產權的可靠度
1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同乙個人;
2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房;
3、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;
4、一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。
二、考察原單位是否允許轉賣
1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;
2、大部分公房進**改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;
3、一般來說，軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。
三、檢視是否有私搭私建部分
1、是否有佔用屋頂的平台、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;
2、是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽台改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;
3、陽台是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽台面積應該怎麼計算的問題。
四、確認房屋的準確面積
1、包括建築面積、使用面積和戶內的實際面積;
2、產權證上一般標明的是建築面積;
3、最保險的辦法是測量一下房屋內從一端牆角到另一端牆角的面積，即所謂地毯面積。
五、觀察房屋的內部結構
1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;
2、管線是否太多或者走線不合理;
3、天花板是否有滲水的痕跡，牆壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。
六、考核房屋的市政配套
1、開啟水龍頭觀察水的質量、水壓;
2、開啟電視看一看影象是否清楚，能收視多少個臺的節目;
3、確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象;
4、觀察戶內、外電線是否有老化的現象;
5、**線的接通情況，是普通**線還是isdn**線;
6、煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣;
7、小區有無熱水**，或者房屋本身是否帶有熱水器;
8、冬天暖氣的**以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
七、了解裝修的狀況
1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
2、了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。
八、查驗物業管理的水平
1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;
2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;
3、小區是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心;
4、小區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務。
九、了解以後居住的費用
1、水、電、煤、暖的**;
2、物業管理費的收取標準;
3、車位的費用。
十、追溯舊房的歷史
1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;
2、哪些人住過，什麼背景，是何種用途;
3、是否發生過不好的事情，是否欠人錢或者發生過盜竊案;
4、是否欠物業管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。
十一、了解鄰居的組合
1、好鄰居會讓自己生活愉快，選不同的時間在社群內看人來人往，通過衣著和生活規律判斷人的社會層次;
2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;
3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。
十二、算計一下房價
1、自己通過對市場上公房的反覆比較判斷房屋的價值;
2、委託信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;
3、銀行提供按揭時會做保值評估這個**可以看成是房屋的最低保值價。
十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：
1、年滿18歲，有城鎮戶口，本地、外地均可;
2、能提供穩定的收入支付本息的證明;
3、願意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;
4、所購房屋產權所屬真實可靠;
5、支付有關手續費。
十四、請律師
1、二手房買賣的情況比商品房更為複雜，因此有律師提供建議參考更可靠;
2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師並不多，收費標準也無一定之規;
3、建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。
十五、找**行
1、公房上市採取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由**行來操作;
2、**行的二手房資訊要比個人更全面，但是目前來看資訊的準確程度還需要驗證;
3、在把你的業務交給**行之前應該了解：**行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?
買賣過程中若發生了問題，**行是否有義務、有能力負責賠償損失?**行的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?
十六、考察**行是否可靠**行應該提供兩證：
1、有效的當地工商局頒發的營業執照，當地房屋土地管理局頒發的中介**行資質證書;
2、資質證書是行業管理部門頒發的，對保證**行的可靠性更有作用。
十七、及時了解政策、程式、費用上的變化
1、公房上市還是乙個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化;
2、**的報道十分關注公房上市，要注意報紙的新訊息;
3、向律師及中介**行諮詢;
4、最可靠的還是向有關房管部門諮詢，及時了解最新的資訊。
十八、產權是否完整
1、確認產權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現這樣的糾紛;
2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以後才能將房款轉移到原戶主手上。
十九、小心房款和產權的交接
1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是乙個重要問題;
2、可以考慮將房款押在乙個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的**行處，等過戶完成後，再將房款轉入賣方的賬戶。
二十、保證產權順利過戶
1、必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續;有**行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;
2、從買房的角度來說，一定是產權過完戶以後這套房才真正屬於自己，在此之前，賣方隨時可以毀約。
二手房交易結束後，買賣雙方往往為水、電、燃氣的費用，戶口的遷移等發生糾紛。要掃除這些二手房交易的「後遺症」，買賣雙方應注意下面幾個問題；
1．結清水表賬單
不論誰使用，自來水公司都規定，逾期未交按日加收0.2%的滯納金，如經30日未繳後，停止供水。所以交房前，一定問清楚是否付清水費。
2．告知電表情況
交房時，買房要查驗電表是否有移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留電費上月賬單。
3．天然氣過戶
買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且寫明房價已包含天燃氣費，急雙方身份證到天然氣部分辦理過戶手續。
4．結清網費和**費
交房前到電信部門辦理截止到交房日的賬單，一併結清後，辦理過戶手續。
5．協助有線電視過戶
雙方可攜有線電視收費憑證和有線電視憑證到房屋所在的街道有線電視站辦理過戶手續。
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購買老舊二手房要注意哪些問題,購買老舊二手房要注意什麼
由於目前房價的一直居高不下，一些剛需購房者開始將購房目標鎖定在相對老舊的二手房中，但是老舊二手房要注意的問題可不少，房齡 戶型 貸款等問題，購房者在購房前一定要考慮清楚。下面主要就為大家介紹一下老舊二手房有何需要注意的事情，一起來了解一下吧！一 老舊二手房的四個常見戶型缺點 1 無玄關 開門之後直接...